¿Has escuchado alguna vez la posibilidad de ALQUILAR CON OPCIÓN A COMPRA?
A través del alquiler con opción de compra, una persona puede alquilar una propiedad, bien sea una vivienda, local, nave… dejando la puerta abierta a que, pasado un plazo determinado, pueda convertirse en el propietario de la misma, es decir, ejercer el derecho de compra, pero, ¿cómo es posible?
Esta opción es muy común en aquellos casos en los que la situación económica del interesado no le permite acceder de primeras a la compra de una propiedad, es decir, no cuenta con la liquidez suficiente por lo que, de esta forma, se asegura tenerla disponible durante el tiempo acordado, el cual se puede prolongar hasta los 5 años, sin posibilidad de que el propietario pueda alquilar o vender a un tercero. Este trámite comienza con la firma de un doble contrato, en el cual se unifican ALQUILER (Ley de Arrendamientos Urbanos) y COMPRAVENTA.
Contrato de alquiler
A través de este contrato las partes acuerdan:
– El periodo de duración del contrato de alquiler.
– La cuota de alquiler.
– Gastos derivados.
Contrato de compraventa
En este caso tiene que quedar muy claro que, una vez vencido el plazo estipulado, la parte propietaria está dispuesta a vender la propiedad y, por lo tanto, la parte interesada, a adquirirla.
Por otro lado, sería necesario estipular hasta qué momento puede ejercitarse ese derecho ya que se marca un plazo máximo para comprar, pudiéndose ejercer la compra antes de ese momento en cualquier instante.
El tiempo que se da para ejercer la compra, no tiene porqué coincidir con la duración del alquiler. Es decir, el alquiler puede durar hasta 5 años, pero el plazo para ejercer la compra se pacta, es decir, si se fijan 2 años y antes de ese periodo no se ha comprado, se pierde esta opción y por tanto el dinero entregado, pasando a la modalidad de un alquiler convencional.
El precio de compraventa también tiene que quedar reflejado desde el primer momento, no pudiendo este modificarse independientemente de cómo fluctúe el mercado inmobiliario. Así mismo, se fijarán los importes a descontar del montante total que no siempre tiene que coincidir con la totalidad de lo entregado.
A diferencia de un contrato de alquiler normal, en la opción de compra existe la prima, es decir, la parte que el interesado tendría que adelantar y la cual no recuperaría en el supuesto de no ejercer finalmente el derecho de compra.
El inquilino podrá ejercitar el derecho de compraventa antes de finalizar el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento, lo cual sería beneficioso para ambas partes porque, por un lado, el inquilino tendría la liquidez suficiente para hacerse cargo de la compra y, por otra, el propietario se aseguraría vender la propiedad.
¿Qué ventajas y desventajas tiene el alquiler con opción de compra para cada una de las partes?
VENTAJAS
Para el comprador
Comodidad en el proceso de pago: pagar una cuota mensualmente a modo de alquiler que posteriormente se descontará del montante total del precio de compraventa, ayuda en gran medida a tener una mayor liquidez y, por lo tanto, a efectuar cómodamente el derecho de compra.
Tiempo suficiente para tomar la decisión correcta. Hasta que llegue el momento de ejercitar el derecho de compra, el interesado tendrá el tiempo necesario para considerar si realmente compra la propiedad, si es verdaderamente lo que quiere y si está dispuesto a desembolsar la parte restante.
Para el vendedor
Ventajas fiscales. Todo propietario con un alquiler con opción de compra puede optar a las diferentes ayudas destinadas a arrendadores.
Mayor liquidez si finalmente el comprador no ejerce el derecho, puesto que las cantidades entregadas no se devuelven y sigue teniendo la propiedad para venderla al mismo precio o incluso superior.
DESVENTAJAS
Para el comprador
El pago de la prima: Tanto si finalmente no se decide ejercitar el derecho de compra al finalizar el periodo estipulado como si por algún motivo no se procede al pago de dos cuotas, el inquilino perderá el derecho y la prima.
Al contrario de lo que comentamos anteriormente, si las condiciones del mercado son mejores en el momento de ejercitar el derecho de lo que lo eran cuando se firmó el contrato, eso irá en su contra ya que no se podrá mejorar el precio de compraventa.
Mayor cuota de alquiler. Los alquiles con opción de compra por lo general implican el pago de una cuota mensual mayor.
Para el vendedor
Incertidumbre. Durante el tiempo que dura el contrato el vendedor siempre tendrá la duda de si el inquilino finalmente se decide a ejercitar el derecho o, por el contrario, desiste.
La prima tributa en la base imponible de IRPF.
¿Qué os parece el alquiler con opción de compra?
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