Si eres propietario y estás pensando en alquilar, lo primero que tienes que decidir es qué tipo de alquiler te beneficiará más, si un alquiler tradicional, vacacional o por temporada, pero, independientemente de esta elección, lo que sí tendrás que tener muy en cuenta son algunos aspectos que serán clave para evitar conflictos o malentendidos con tu comunidad de vecinos.
Tipos de contratos de alquiler:
- Tradicional: es el alquiler más común a partir del cual el arrendador cede, a cambio de una renta mensual, el uso y disfrute de la vivienda al arrendatario, pudiendo este establecer en la misma su vivienda habitual. Esta operación se formaliza a través de un contrato de alquiler en el que se especifican las condiciones y cláusulas correspondientes.
- Por temporada. Este tipo de contrato es aquel que se formaliza por un tiempo determinado (temporal), mínimo 32 días y máximo 11 meses, especificando un motivo concreto (trabajo, estudios o similar) y siempre que no sea considerada vivienda habitual de arrendatario.
Este alquiler se rige por la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), Código Civil y voluntad de las partes, quedando fuera del ámbito de aplicación de la nueva regulación de la Ley de Vivienda 12/2023 del BOE nº 124, lo que ha provocado que se dispare este tipo de alquiler en los últimos meses, ya que en él no entra la posibilidad de realizar posibles prórrogas extraordinarias de un año adicional para arrendatarios considerados socialmente vulnerables siempre que el arrendador se considere un gran tenedor de viviendas, ni tampoco estarían limitados para fijar un tope máximo de incremento en el precio del alquiler.
El alquiler temporal tiene asociados una serie de riesgos entre los que destaca la posibilidad de que, finalizado el periodo de arrendamiento, el inquilino no abandone la propiedad, fijándola como vivienda habitual, hecho que sería ilegal.
- Vacacional o turístico: este alquiler es aquel destinado a fines turísticos, máximo 31 días, siendo necesario una licencia turística. Se considera una actividad económica por lo que su funcionamiento dependerá de las normas de cada CCAA y de lo que establezca el Tribunal Supremo en cada caso.
En este caso habrá que tener en cuenta las incomodidades del alquiler turístico; cambio cada poco tiempo de inquilino, malos cuidados en la vivienda por no ser vivienda habitual, limpieza y cambio de ropa de cama cada vez que se marcha un inquilino, trámites para conseguir la licencia turística…
Cambios legislativos en el alquiler temporal y vacacional
Una sentencia del Tribunal Supremo determinó que las comunidades de vecinos podían vetar en junta la existencia de pisos turísticos. Esta iniciativa tuvo su origen en el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler a través del cual se reformó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que en el artículo 17.12 determina:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos […] requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.”
Esta modificación no tendrá efectos retroactivos, es decir, se tendría que acordar antes de que alguna de las viviendas hubiera obtenido la correspondiente licencia de uso turístico.
Todo lo contrario, pasa cuando se trata de pisos de alquiler temporal porque, al no considerarse una actividad económica, estaría totalmente prohibido que la comunidad de vecinos no lo permita, por mucho que se acuerde en junta o se recoja en los estatutos. Dicha prohibición seria nula porque limitaría la propiedad privada de cualquier persona física o jurídica.
Nueva situación
Ante todos estos cambios, el sector inmobiliario está experimentando importantes cambios ya que se empieza a notar una disminución de alquileres tradicionales y un aumento de alquileres por temporada por ser estes más rentables al poder establecer tarifas más altas y gozar de una ocupación más estable.
Tanto si eres arrendatario como arrendador consulta todas tus dudas con nuestro equipo, ellos te asesorarán para que puedas acceder a la mejor de las opciones.
